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什么是城市更新?城市更新,是将城市中与现代化社会生活中不匹配的区域作有计划地开发建设活动。根据深圳城市更新相关政策,以奖励建筑面为条件来鼓励房企配建配套设施。城市更

  什么是城市更新?

  城市更新,是将城市中与现代化社会生活中不匹配的区域作有计划地开发建设活动。根据深圳城市更新相关政策,以奖励建筑面为条件来鼓励房企配建配套设施。城市更新带来最直接的巨变就是,通过空间改造和资源重组,把日渐式微的城中村变得朝气蓬勃,让它真正地融入到日新月异的都市化生活。

  

  深圳,从一个小渔村脱变成“双区”国际化大都市,成为改革开放、特色社会主义建设最成功的典范,城市化率高达100%。但是,在发展初期,由于缺乏科学的城市规划、政策法规的不健全等因素,导致城市出现“野蛮生长”,存在大量的城中村,“脏、乱、差”的形象与“双区”国际化大都市严重不匹配,城市更新成为城市化发展与建设的主流模式。

  城市更新到底带来了什么呢?

  1、改善居民生活条件

  居民生活环境得到本质上改善,打造时尚现代的社区,更新后的小区内设有社区园林景观、社区服务站、社康中心、商业街、社区活动中心、垃圾站、社区停车位等配套设施。

  

  改善居民生活条件的同时,还生活变得更有序,城市更新推动了市政设施的完善,让居民享受便捷舒适的都市化生活。

  2、资源再整合,提高土地利用率

  直白一点讲,就是将原本平铺在土地上的建筑立起来,腾出更多空间来建设居住区、公共配套、市政设施、休闲公园、产业园等,以优化整合区域资源。土地集约化利用,最终达到产城融合的建设效果。

  3、房产合法化的同时,提高房产增值潜力与流动性

  由于历史原因,深圳城中村的房子几乎全部是小产权房。缺乏合法性的房产,售价、增值潜力十分有限,流动性也很局限。一般都不会买没不动产证的房子,学位分类和积分情况也与商品房有天壤之别。但是通过城市更新,房企以商品房回迁补偿给村民。不仅将房产合法化,增值空间和流动性也大大增加。

  4、改善交通条件,快捷而有序

  由于城中村缺乏科学整体规划,羊肠小道、死胡同、握手楼成为城中村的标签,交通通达性无从谈起。

  

  城市更新项目的交通规划会基于区域整体的考虑,从都市化发展角度出发重新规划组织交通网络,使之与外部都市相衔接、相融合,拓宽道路、增设交通信号灯机公共交通工具,让区域交通变得更快捷、更有序。

  5、丰富文化生活体验,推动精神文明建设

  城市更新为片区带来了现代化生活体验,配备商业中心、休闲会所、泳池、健身房、邻居互动空间等,让生活内容变得更丰富、更有文化气息,提升生活质感和内涵。

  

  居民通过参与街道和社区组织的文化艺术、亲子交流等活动,让生活充满正能量,推动精神文明建设。

  6、优化调整产业结构,增加就业岗位,提高居民收入

  走进很多城中村,随处可见聚众打牌、游手好闲的负能量场景。城市更新项目会按照用地要求开发建设产业园、商务办公,推动区域产业升级,增强区域商务功能,引进相关产业将带动区域就业,增加居民收入,同时也有助于建立稳定和谐的社会环境。

  7、让孩子有学上,教育更优质

  随着深圳城市人口的剧增,教育资源变得越来越稀缺,以至于成为阻碍城市发展的一大核心问题。

  

  城市更新项目会配建学校,为区域增加学位,开发商一般会通过引进名校来提高楼盘的售价,使得孩子们不仅有学上,而且还能享受到更优质的教育。

  8、汇聚精英阶层,提升人际圈层

  随着区域城市更新项目的落成,城市形象界面、人居条件、公共配套、产业园区等发生天翻地覆的变化,区域魅力大大提升。届时会导入和汇聚城市精英阶层,形成优质的生活和工作圈。

  城市更新,以全新的城市功能替换日渐衰败的城中老村,使之重新发展和繁荣,焕发新生,让城中村不再是被城市遗忘。让建筑现代化,让环境都市化,让心灵归属化!

  

  什么是旧改房?

  01、拆迁房

  指的是某一片区有旧改规划,但没正式开始拆迁的房子;一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示的阶段,这类房子通常会比较便宜。

  02、指标房

  是某一旧改片区内,已经签约的房子;一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性,补偿方案已经相当明确,并在开发商已经签约移交物业的,这类房子问题是资金成本较长,周期较长。

  03、回迁房

  指在原地拆迁安置的房屋,是某一旧改片内,房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业,回迁房基本就是旧改的最尾声了,除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票,手续和二手房交易是一样的,不过由于回迁房是没有土地出让金的了,所以在二手过户的时候,会要买家补交地税。

  04、安置房

  指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

  即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

  05、拆迁安置房

  指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

  回迁房与拆迁安置房的区别:是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的,房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房,也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的,如可以原地回迁的就是拆迁回迁房,而不是拆迁安置房。

  06、经济适用住房

  是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准,结合市场需求确定。

  

  现阶段,经济适用住房的来源主要有三种:一是由政府提供专项用地,通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是单位以自建和联建方式建设的,出售给本单位职工的经济适用住房。

  07、安居房

  包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

  1、旧改房有什么优势?

  答:不限购,不限售,不需要任何名额指标,没有任何限制!

  2、旧改房的投资有何优势?

  答:资产变现,实现保值,增值!超高的可见差额利润,非常高的回报率,是一种稳定增值的固定资产投资项目!

  3、旧改房有什么门槛和限制?

  答:需要有一定的资金能力!要一性次付款,无法贷款!以及购买周期时长较长(24-48个月,具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定)。

  4、旧改房能不能买卖?

  答:目前国家尚未有明确的规定不能买卖,所以很多投资客正在入手。

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  5、旧改房的安全性如何保证?

  答:指标房是开始商介入的项目,直接和开发商签协议,由开发商报送备案!安全可靠

  6、交易流程是不是很复杂?

  答:交流流程并不复杂,但要求专业比较高,细节多。特别是投资,应该找专业人员!

  7、既然都要拆迁了,业主为什么还要卖呢?

  答:首先,本地村民手上拥有的拆迁面积转换成商品房至少都十几套,拿一两套出来提前变现。第二,旧改时间周期比较长,提前变现去做其他投资,或有更好有投资渠道。

  8、什么是城市更新?为什么要城市更新?和旧改是什么关系?

  答:城市更新和旧改是一个意思,城市更新主要包括2方面;一是拆除重建,一个是综合整治;拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境,城市形象。深圳土地供应越来越少,要获得更多的土地要么填海,要么旧改。

  9、怎么购买回迁房?有什么手续?

  答:A、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

  B、按合同规定交房款并取回发票。

  C、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

  D、视房屋面积大小减免或全免契税。

  E、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

  回迁房与购买商品房的手续是一样的。

  10、拆迁房的交房周期?

  交房周期是指标房要重点考虑的因素,还有开发商的品牌度,资金实力,都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房,不过最终交房时间,还要要看旧改签约进度、专项规划审批。

  11、已选房没出证的怎么办?

  回迁户已经与开发商签署回迁协议,老房产证已注销,需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好,但是还没办证,业主通常要求提前交大定金或者全款,等出证再二手交易。

  时间拉长,房价涨担心业主违约,或一房多卖、负债查封。

  注意:合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字,交房就先行占有。

  12、解释《住宅质量保证书》

  《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

  我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。

  13、商品房保修期?

  一般从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内:

  屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。

  

  房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。

  购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。住宅质量保证书,是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时,针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件,具有法律效力。

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作者: jhtghs

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